Investir dans un développement immobilier en Floride : guide pour les investisseurs français

L'acquisition traditionnelle d'un bien en Floride consiste à acheter directement un appartement, une maison ou un immeuble afin de bénéficier de revenus locatifs et, éventuellement, de l'appréciation de sa valeur.

L'investissement dans un développement immobilier répond à une logique différente.

L'investisseur participe au capital — equity — d'une structure réalisant une opération immobilière. Cet equity contribue généralement au financement du projet aux côtés du capital investi par le promoteur et des financements bancaires ou institutionnels.

La création de valeur intervient alors au cours du développement du projet, jusqu'à sa vente, son refinancement ou sa stabilisation.

Cette approche relève davantage du private equity real estate que de l'investissement immobilier patrimonial traditionnel.

Miami Square Capital s'intéresse principalement aux secteurs :

• résidentiel et condominium
• hospitality et hôtellerie
• branded residences
• mixed-use
• multifamily

Chaque développement présente une structure financière, un calendrier, une stratégie de sortie et un profil de risque qui lui sont propres.

Dans une opération de développement immobilier, le promoteur — ou sponsor — réunit généralement plusieurs sources de financement.

Une partie provient de l'equity investi par le sponsor et ses partenaires financiers. Le solde peut notamment être financé par de la dette bancaire ou institutionnelle.

La structure de distribution peut prévoir un preferred return au bénéfice des investisseurs ainsi qu'un partage ultérieur des profits entre investisseurs et sponsor selon une waterfall définie dans les documents de l'opération.

Parmi les indicateurs couramment utilisés pour analyser un investissement figurent :

IRR – Internal Rate of Return

Mesure du rendement annualisé estimé sur la durée de l'investissement.

MOIC – Multiple on Invested Capital

Rapport entre les distributions totales réalisées et le capital initialement investi.

Preferred Return

Rendement préférentiel éventuellement attribué aux investisseurs avant certaines distributions au sponsor.

Ces indicateurs ne doivent cependant jamais être considérés isolément. La qualité du promoteur, son propre engagement financier, le niveau d'endettement, le coût du projet, les hypothèses de marché et la stratégie de sortie constituent également des éléments essentiels de l'analyse.

L'analyse commence par le projet immobilier et par l'expérience du sponsor.

Miami Square Capital accorde notamment une attention particulière aux éléments suivants :

• 01qualité et emplacement du site
• 02expérience et track record du promoteur
• 03investissement du sponsor dans l'opération
• 04structure de l'equity et de la dette
• 05coût total du développement
• 06hypothèses de revenus et de valorisation
• 07rapport entre rendement potentiel et risque
• 08calendrier de développement
• 09stratégie de sortie

Pour les investisseurs européens, la visibilité sur la durée de détention et les mécanismes de sortie constitue également un élément important de l'analyse.

Un investissement dans une opération immobilière américaine doit être analysé dans son environnement juridique et fiscal américain, mais également au regard de la situation personnelle ou patrimoniale de l'investisseur en France.

La participation peut notamment s'effectuer au travers d'une entité constituée pour l'opération ou d'une autre structure déterminée par le sponsor et ses conseils.

Les conséquences fiscales américaines et françaises ainsi que la structure juridique appropriée doivent être examinées avec des professionnels spécialisés dans les investissements transfrontaliers.

Miami Square Capital a été créée avec une vocation simple : établir un lien entre le capital européen et le marché du développement immobilier américain.

Basée en Floride et développant ses relations avec des investisseurs privés, family offices et acteurs institutionnels en France, au Luxembourg et plus largement en Europe, Miami Square Capital apporte une lecture européenne des opérations proposées par les développeurs américains.

Notre approche repose sur la compréhension des fondamentaux immobiliers, de la structure économique du projet, du positionnement du sponsor et des critères généralement recherchés par les investisseurs européens.